Человек, владея имуществом, материальными благами или ценностями вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению: продавать, обменивать или дарить.
Движимое и иное имущество гражданина не нуждается в особом оформлении перехода прав от одного владельца к другому. Что же касается недвижимости (квартиры, дома, дачи, земельного участка), то в этом случае, законом предусмотрена государственная регистрация смены собственника. Такая процедура обязательна не только при продаже, но и дарении недвижимого объекта.
Дарственная на квартиру
Договор дарения — многосторонняя сделка, осуществляемая посредством составления договора по безвозмездному переходу прав собственности на недвижимое имущество от одного лица к другому. Одаряемым по такому договору может быть любой человек, не являясь при этом родственником дарителя.
Правила заключения:
- Дарственная должна быть составлена в письменной форме, с обязательным указанием данных сторон, характеристик передаваемого имущества с приложением всех имеющихся правоустанавливающих документов. Не запрещено указывать и рыночную стоимость объекта.
- Договор может быть составлен и засвидетельствован у нотариуса. В таком случае, подобное действие сведет к минимуму возможность оспаривания дарственной на квартиру, так как нотариус является свидетелем того, что сделка заключается по взаимной воле сторон, а даритель осознает свое намерение.
- Если недвижимость находится в общей собственности двух и более лиц, то обязательно нотариальное оформление согласия этих граждан на заключение договора. В любом случае согласие оформляется супругом дарителя, так как в соответствии с законом, любое нажитое в браке имущество признается их совместной собственностью.
- Обязательна государственная регистрация договора дарения в Росреестре – Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Если одаряемый не достиг четырнадцатилетнего возраста, он не подписывает дарственную и не присутствует при ее регистрации, за него это делают законные представители или опекуны.
Условия, которые не должны быть отражены в содержании договора дарения недвижимости, так как их наличие свидетельствует о ничтожности сделки.
- Ни в коем случае нельзя предусматривать любого рода оплату или компенсацию за подаренную квартиру. Главным аргументом действительности документа является безвозмездность передачи прав.
- Отражать в дарственной обстоятельства, присущие договору ренты, такие как проживание лица в подаренной им квартире с пожизненным содержанием и уходом за ним.
- Подменять понятие дарственной и завещания. В том случае, когда договор дарения содержит указание на переход прав собственности только после смерти дарителя, в регистрации будет отказано. Подобного рода условия допустимы только при реализации наследственных прав.
Запрещается дарить квартиру:
- Родителями малолетних (т.е. не достигших возраста 14 лет), а также опекунами недееспособных лиц от их имени;
- Гражданами и их родственниками лицам, работающим в учреждениях и организациях, оказывающих социально значимые услуги, где эти граждане проходят лечение, находятся на воспитании или содержании;
- Государственным служащим и иным должностным лицам, если факт дарения связан с выполняемыми ими служебными обязанностями.
- Коммерческими юридическими лицами друг другу.
Как оспорить дарственную на квартиру
По истечении времени после государственной регистрации договора дарения, нередко возникает вопрос о том, можно ли оспорить дарственную на квартиру. Причем озадачиваются этим не только родственники дарителя, несогласные с его решением, но и он сам.
Отмена дарения и признание сделки недействительной возможны только в судебном порядке, не позднее трех лет с момента регистрации дарственной.
Гражданин имеет право отозвать свою дарственную в случаях, если одаряемый:
- совершил правонарушения в отношении лица или его близких людей, покушался на жизнь, нанес дарителю физический урон здоровью, а в случае его убийства, в суд с иском имеют право обратиться родственники;
- наносил вред имуществу, содержал квартиру в непригодных для проживания условиях, или создавал угрозу ее утраты, например, в результате пожара;
- скончался раньше, а условие по возврату квартиры при наступлении такого случая было предусмотрено в договоре.
Родственники дарителя могут оспорить законно оформленную и зарегистрированную дарственную на квартиру только после его смерти. Для этого в суд должны быть предоставлены веские обоснования нарушений:
- Дарение было осуществлено путем умышленного обмана лицом, которому квартира перешла в собственность. Как правило, оспорить сделку можно при доказанности факта мошенничества в отношении дарителя.
- Дарение было совершено с целью подмены другой сделки. Например, по факту квартира была продана, или существуют условия, напрямую указывающие на то, что между лицами имеются признаки договора ренты.
- В случаях, когда сделка была совершена, но фактического перехода прав к одаряемому не произошло. Даритель продолжает проживать в квартире и нести расходы по ее содержанию. Обычно такие действия предпринимаются с целью исключить возможность взыскания на объект недвижимости со стороны кредиторов дарителя.
- Дарственная была оформлена под заблуждением. Случается, когда лицо, в силу своего возраста или юридической безграмотности, не понимал всех правовых последствий заключения такого рода договора. Однако в суде, после смерти дарителя, очень сложно доказывать факт заблуждения. Это связано с невозможностью установить истинных намерений лица при совершении данной сделки.
- Бывает и так, что даритель был дееспособен, но в силу тяжелого заболевания или психологического состояния не осознавал в полной мере последствий предпринимаемых им действий.
- В законе также предусмотрено основание для признания сделки недействительной, в случае если даритель не являлся полноправным собственником квартиры, или не было получено согласие от супруга, или иных лиц, имеющих совместное право собственности на недвижимость. Однако на практике маловероятно, что подобная следка будет зарегистрирована. Если не предоставить, подтверждающие правоустанавливающие документы и согласие, федеральным органом исполнительной власти будет отказано в регистрации.
При жизни дарителя родственники могут оспорить факт законности и правомерности заключения сделки:
- Если гражданин недееспособен, и признан таковым судом;
- На дарителя было оказано неправомерное воздействие со стороны иных лиц;
- Лицо в момент совершения сделки находилось в сильном алкогольном опьянении или под воздействием наркотиков. На практике случается и так, что гражданин в связи с пребыванием в таком состоянии, даже не помнил того, что подписывал.
Таким образом, договор дарения – очень сложная правовая сделка, оспорить которую в суде, при наличии конкретных обстоятельств и причин, не составит особого труда.